Pronat në Bashkëpronësi: Rregullat e Reja dhe si Bëhet Ndarja

Për pronat në bashkëpronësi mes privatëve, rregullat e ndarjes nuk ndryshojnë thelbësisht: drafti i ri për "Agjencinë Shtetërore të Pronës" (nenet 45 dhe 46) përsërit pothuajse fjalë për fjalë nenet 44 dhe 21 të ligjit në fuqi nr. 111/2018 "Për kadastrën". Ndryshimi i vërtetë prek bashkëpronësinë me shtetin: një projektligj tjetër parashikon individualizimin e pjesës private në terren dhe kompensim në para për diferencën.

Kujdes: të dy aktet janë ende draft në konsultim, jo ligj në fuqi. Dispozitat e drafteve janë sipas raportimit të medias; rregullat e ndarjes që zbatohen sot janë në ligjin 111/2018, të publikuar nga ASHK.

Çfarë ndryshon me një shikim

Në pjesën më të madhe të rasteve, draftet e vitit 2026 nuk e ndryshojnë rregullimin ekzistues të ligjit 111/2018. Kur akti i fitimit të pronësisë nuk i përcakton pjesët e bashkëpronarëve, ato vazhdojnë të prezumohen të barabarta. Për bashkëpronësinë "në tërësi", siç është rasti i bashkëshortëve, pjesët caktohen vetëm në momentin e ndarjes, njësoj si sot.

Edhe vetë ndarja (pjesëtimi) mbetet e njëjtë: bëhet me marrëveshje noteriale ose me vendim gjykate. Kur një pasuri ndahet në disa pjesë, kërkohet si më parë një kërkesë me shkrim nga të gjithë bashkëpronarët, e shoqëruar me një planrilevim të ri.

Risia e vërtetë ka të bëjë me bashkëpronësinë me shtetin në kuadër të një projekti zhvillimi. Sot për këtë rast nuk ekziston asnjë procedurë e posaçme. Sipas drafteve të 2026, pjesa e secilit do të individualizohet në terren nga një ekspert i licencuar, ndërsa për pjesën që mungon bashkëpronari do të kompensohet në para.

Baza ligjore për bashkëpronësinë

•      Kodi Civil rregullon të drejtat e bashkëpronarëve, pjesëtimin e sendit të përbashkët dhe të drejtën e parablerjes.

•      Ligji nr. 111/2018 "Për kadastrën", neni 44, rregullon regjistrimin e pasurisë në bashkëpronësi dhe pas pjesëtimit; neni 21 rregullon bashkimin dhe ndarjen e pasurive.

•      Ligji nr. 10112/2009 rregullon administrimin e bashkëpronësisë së detyrueshme në pallate (shkallët, çatia, trualli etj.), që sipas Kodit Civil (neni 209) nuk ndahen.

•      Drafti "Për Agjencinë Shtetërore të Pronës" (2026): nenet 45–46 për regjistrimin e bashkëpronësisë dhe ndarjen.

•      Drafti "Për pronat e paluajtshme të shtetit" (2026): neni 44 për pronat shtetërore ku ka edhe bashkëpronarë privatë.

Dy lloje bashkëpronësie që duhen dalluar

Lloji i parë është bashkëpronësia me pjesë. Shembulli tipik janë tre vëllezër që trashëgojnë së bashku një tokë: pjesët e tyre caktohen sipas aktit të trashëgimisë dhe, nëse akti hesht, konsiderohen të barabarta.

Lloji i dytë është bashkëpronësia në tërësi, si në rastin e një pasurie të fituar gjatë martesës. Këtu pjesët nuk janë të përcaktuara paraprakisht dhe caktohen vetëm në momentin e ndarjes, me marrëveshje noteriale ose me vendim gjykate.

Ligji 111/2018 (neni 45) parashikon gjithashtu që pasuria e blerë nga një person i martuar gjatë martesës regjistrohet në bashkëpronësi të të dy bashkëshortëve, përveç kur provohet një regjim pasuror i veçantë.

Si bëhet ndarja e pronës në bashkëpronësi: hap pas hapi

Ndarja bëhet në dy rrugë: me marrëveshje noteriale, kur të gjithë bashkëpronarët janë dakord, ose me vendim gjykate, kur nuk ka marrëveshje.

Rruga 1: ndarja me marrëveshje te noteri

1.     Merrni kartelën e pasurisë dhe hartën kadastrale të përditësuar, për të parë bashkëpronarët dhe pjesët e regjistruara.

2.     Porositni te një topograf i licencuar planrilevimin e ri të nënndarjeve: pozicioni, kufijtë dhe sipërfaqja e çdo pjese të re.

3.     Bashkëpronarët dakordësojnë ndarjen dhe nënshkruajnë aktin noterial të pjesëtimit.

4.     Aplikoni në ASHK për regjistrimin e ndarjes, duke dorëzuar certifikatën e pasurisë që ndahet.

5.     ASHK mbyll kartelën e vjetër, hap kartela të reja, përditëson hartën dhe kalon në kartelat e reja çdo informacion të kartelës së mbyllur.

6.     Çdo pronar merr certifikatë të re pronësie për pjesën e vet.

Rruga 2: ndarja me gjykatë

1.     Bashkëpronari ngre padi për pjesëtim kundër të gjithë bashkëpronarëve të tjerë.

2.     Gjykata cakton pjesët dhe mënyrën e ndarjes, zakonisht me ndihmën e ekspertit topograf.

3.     Vendimi i formës së prerë regjistrohet në ASHK, njësoj si akti noterial.

Çfarë duhet të përmbajë akti i ndarjes (neni 44, ligji 111/2018)

•      emrat dhe identitetet e bashkëpronarëve, siç janë në kartelën kadastrale;

•      të dhënat e pasurisë sipas hartës kadastrale;

•      pjesën e secilit në përqindje, në metra katrorë dhe pozicionin fizik në hartë;

•      hartën e re që del nga ndarja;

•      elementet e tjera që kërkon ligji për noterinë.

Ndarja nuk mund të fshijë të drejtat reale mbi pronën: hipoteka, servituti ose barrë të tjera kalojnë në pjesët e reja (neni 21, pika 3).

Shitja e pjesës takuese dhe e drejta e parablerjes

Një bashkëpronar mund ta shesë pjesën e vet ideale pa ndarë pronën, por Kodi Civil u jep bashkëpronarëve të tjerë të drejtën e parablerjes: ata duhet të njoftohen dhe kanë përparësi për ta blerë me të njëjtat kushte para një personi të tretë.

•      Ligji 111/2018 (neni 58) lejon që e drejta e parablerjes të regjistrohet në kartelë, kundrejt provës së interesit legjitim.

•      Blerësi i një pjese ideale bëhet bashkëpronar: nuk merr një copë të caktuar toke, por një përqindje të të gjithë pronës.

•      Për ta shfrytëzuar veçmas pjesën e blerë, duhet bërë më pas ndarja, me marrëveshje ose me gjykatë.

Bashkëpronësia me shtetin: risia e vërtetë e draftit

Neni 44 i projektligjit "Për pronat e paluajtshme të shtetit" trajton pronat shtetërore ku ka edhe tituj ose të drejta reale private, kur shteti planifikon t'i vërë në përdorim për një projekt.

1.     Organi publik bën konsolidimin e pronës dhe individualizon në terren pjesën e çdo bashkëpronari.

2.     Individualizimi bëhet mbi bazën e një akti teknik-vlerësues nga ekspert i licencuar vlerësimi, i emëruar nga organi publik.

3.     Pjesa e individualizuar e privatit nuk mund të jetë më e vogël se pjesa ideale sipas titullit.

4.     Për çdo diferencë negative, privati kompensohet në para; shuma caktohet para fillimit të përdorimit dhe depozitohet në një llogari të posaçme bankare.

5.     Akti teknik-vlerësues, vendimi për vënien në përdorim dhe akti administrativ regjistrohen në Agjencinë Shtetërore të Pronës.

Rregullat e hollësishme (emërimi i ekspertëve, kriteret e vlerësimit, procedura e kompensimit) do të vendosen me vendim të Këshillit të Ministrave.

Gabimet dhe rreziqet më të shpeshta

•      Sipërfaqja në terren ndryshon nga titulli. Kur sipërfaqja reale është më e vogël, ASHK regjistron vetëm atë që ekziston efektivisht (ligji 111/2018, neni 30, pika 5). Matja përpara ndarjes shmang konfliktet mes bashkëpronarëve.

•      Bashkëpronarë që mungojnë ose janë jashtë vendit. Pa pëlqimin e të gjithëve nuk ka ndarje noteriale; mbetet rruga gjyqësore ose prokura noteriale.

•      Trashëgimi të pahapura. Nëse një bashkëpronar ka vdekur, duhet më parë dëshmia e trashëgimisë dhe regjistrimi i trashëgimtarëve.

•      Hipotekë mbi pronën. Ndarja nuk e fshin hipotekën; ajo kalon në pjesët e reja.

•      Pjesët e përbashkëta të pallatit (trualli, shkallët, çatia) janë bashkëpronësi e detyrueshme dhe nuk ndahen.

Si ju ndihmon studio jonë topografike

Çdo ndarje pronësie kërkon planrilevim të ri të nënndarjeve, me pozicion, kufij dhe sipërfaqe për secilin bashkëpronar. AZ GEO Solutions ju ndihmon me:

•      matjen e pronës në terren dhe krahasimin me hartën kadastrale;

•      projektin e ndarjes sipas pjesëve takuese, në m² dhe në përqindje;

•      planrilevimin për aktin noterial dhe për regjistrimin në ASHK;

•      akte ekspertimi topografik në proceset gjyqësore të pjesëtimit.

Pyetje të shpeshta për bashkëpronësinë

A ndryshojnë rregullat e ndarjes së pronës në bashkëpronësi në 2026?

Për bashkëpronësinë mes privatëve, jo në thelb: drafti i ri përsërit rregullat e ligjit 111/2018. Risia është procedura për pronat ku bashkëpronar është shteti, që është ende draft.

Si ndahet një pronë kur bashkëpronarët janë dakord?

Me akt noterial pjesëtimi, i shoqëruar me planrilevim të ri. Pas regjistrimit në ASHK, çdo pronar merr kartelë dhe certifikatë të re.

Po nëse një bashkëpronar nuk pranon ndarjen?

Çdo bashkëpronar mund t'i drejtohet gjykatës me padi për pjesëtim. Vendimi i formës së prerë regjistrohet në ASHK.

Si caktohen pjesët kur akti i pronësisë nuk i përmend?

Prezumohen të barabarta. Për pasuritë e bashkëshortëve pjesët caktohen vetëm në momentin e ndarjes.

A mund ta shes pjesën time pa pëlqimin e bashkëpronarëve?

Mund ta shisni pjesën ideale, por bashkëpronarët kanë të drejtën e parablerjes dhe duhet t'u ofrohet më parë atyre.

Çfarë ndodh nëse shteti zhvillon një pronë ku unë jam bashkëpronar?

Sipas draftit, pjesa juaj individualizohet në terren dhe nuk mund të jetë më e vogël se pjesa ideale; për diferencën kompensoheni në para, para fillimit të projektit.

Pse duhet topograf për ndarjen?

Ligji kërkon planrilevim të ri të nënndarjeve dhe akti duhet të tregojë pjesët në m² dhe pozicionin në hartë për secilin bashkëpronar.