Origjina e pronës pas hipotekës: çfarë ndryshon dhe rreziqet për blerësit

Një projektligj i ri për pronat, i hedhur nga qeveria për konsultim në shtator 2026, parashikon që origjina e një prone të certifikuar nga Kadastra ("Hipoteka") të mos verifikohet më në shitjet, dhurimet apo transaksionet e mëvonshme. Shitjet bëhen më të shpejta, por blerësi mbështetet gjithnjë e më shumë vetëm te certifikata, kartela dhe harta kadastrale.

Kujdes: ky është ende draft, jo ligj në fuqi. Teksti i plotë zyrtar nuk ishte i publikuar në portalin e konsultimit publik në datën e këtij artikulli; dispozitat e draftit më poshtë janë sipas raportimit të medias. Rregullat që zbatohen sot vijnë nga ligji nr. 111/2018 "Për kadastrën".

Çfarë ndryshon me një shikim

Sot, sipas ligjit 111/2018, Kadastra e regjistron çdo kontratë shitjeje pasi verifikon formën dhe përmbajtjen e aktit noterial. Sipas draftit të ri, për pronat e certifikuara nga Drejtoria Vendore origjina e pronës nuk rikontrollohet më në çdo shitje.

Ajo që nuk ndryshon është pavlefshmëria e certifikatës pa dokument ligjor origjinal: sot ajo është absolutisht e pavlefshme (neni 17, pika 5) dhe e tillë mbetet edhe me draftin e ri.

Ndryshon mënyra e anulimit të një akti të paligjshëm. Sot kjo bëhet me ankim administrativ ose në gjykatë, ndërsa sipas draftit ASHK mund ta anulojë administrativisht vetëm kur prona ndodhet ende te përfituesi i parë. Nëse prona ka kaluar te blerës të tretë, sot mosmarrëveshja zgjidhet në gjykatë, kurse me draftin e ri anulimi bëhet vetëm me vendim gjykate të formës së prerë.

Sa i përket pronës së hipotekuar në bankë, ligji aktual nuk lejon regjistrimin e asnjë kontrate kalimi gjatë kohës që hipoteka është në fuqi (neni 56, pika 4). Drafti i ri nuk e sqaron se çfarë ndodh me bankën nëse certifikata shpallet e pavlefshme.

Çfarë thotë ligji në fuqi për certifikatën e pronësisë

Në gjuhën e përditshme "Hipoteka" është ish-ZRPP, që që nga viti 2019 është pjesë e Agjencisë Shtetërore të Kadastrës (ASHK). Ligji nr. 111/2018 përcakton këto rregulla kyçe për blerësin:

•      Certifikata e pronësisë është dokumenti unik që provon titullin, statusin ligjor dhe kufijtë e pronës; shoqërohet gjithmonë me kartelën dhe hartën kadastrale (neni 17).

•      Certifikata lëshohet vetëm mbi bazën e një dokumenti ligjor origjinal; ndryshe është absolutisht e pavlefshme (neni 17, pika 5).

•      Me regjistrimin, Kadastra garanton formalisht titullin dhe pronari mund ta disponojë lirisht pronën, për aq sa nuk ka barrë hipotekore (neni 23, pika 2).

•      Kadastra refuzon çdo akt tjetërsimi që nuk ka vijimësi kronologjike dhe që do të krijonte mbivendosje titujsh (neni 24, pika 4).

•      Gjatë kohëzgjatjes së hipotekës nuk regjistrohet asnjë kontratë kalimi pronësie te të tretët (neni 56, pika 4).

•      ASHK nuk mban përgjegjësi për gabimet e akteve noteriale mes palëve private (neni 16, pika 6).

•      Për dëmet nga veprimtaria kadastrale, ASHK krijon një fond rezervë vjetor si garanci (neni 6, pika 4).

•      Drejtori mund të ndalojë veprimet në një kartelë për 30 ditë për të parandaluar mashtrimin (neni 27).

Vini re: teksti i mësipërm është sipas versionit të ligjit të publikuar nga ASHK; ligji mund të jetë ndryshuar më pas.

Çfarë ndryshon për shitësit, noterët dhe bankat

Sipas draftit, pasi një pasuri të jetë certifikuar nga Drejtoria Vendore, Kadastra nuk e rihap zinxhirin e dokumenteve sa herë që prona shitet, dhurohet ose hipotekohet.

•      Shitësit: më pak dokumente dhe më pak vonesa në Kadastër.

•      Noterët dhe agjencitë: transaksioni mbështetet te certifikata, kartela dhe harta kadastrale.

•      Bankat: kolaterali vlerësohet mbi të njëjtat dokumente, pa rikontroll të historikut.

Qëllimi i deklaruar është siguria juridike dhe shmangia e kthimit të vazhdueshëm te dokumentet e vjetra. Por e gjithë pesha bie mbi kontrollin e parë në momentin e certifikimit.

Rreziqet për blerësit e pronave

Rreziku i parë është një titull i pavlefshëm që "kalon" kontrollin e parë. Meqenëse origjina nuk rikontrollohet pas certifikimit, prona mund të shitet disa herë para se problemi të zbulohet.

Rreziku i dytë është certifikata që shpallet më vonë e pavlefshme. Ligji e quan absolutisht të pavlefshme çdo certifikatë pa dokument origjinal, kështu që regjistrimi nuk e bën të ligjshme një pronë të përfituar në mënyrë të paligjshme.

Pason rreziku i një procesi të gjatë gjyqësor. Kur prona ndodhet te të tretët, anulimi kërkon vendim gjykate të formës së prerë, dhe blerësi në mirëbesim mund të përfshihet në gjyq për vite me radhë.

Një rast i veçantë është prona e hipotekuar me origjinë problematike. Drafti nuk e sqaron fatin e bankës dhe të kredimarrësit, që do të thotë se kredimarrësi mund të mbetet me borxhin edhe nëse prona kontestohet.

Rreziqet teknike nuk mungojnë as ato. Mbivendosjet dhe kufijtë e pasaktë lindin kur harta kadastrale nuk përputhet me terrenin, dhe blerësi mund të gjendet me një sipërfaqe më të vogël ose me një pozicion tjetër nga ai që ka blerë.

Së fundi, gabimet në aktin noterial. ASHK nuk përgjigjet për gabimet e akteve noteriale (neni 16), prandaj pala e dëmtuar duhet të ndjekë rrugën civile.

Pyetja kryesore që drafti lë pa përgjigje: nëse shteti nuk e rikontrollon origjinën dhe certifikata rezulton e pavlefshme, kush mban përgjegjësi dhe si dëmshpërblehet blerësi.

Si të mbroheni para se të blini një pronë: 8 kontrolle

1.     Kërkoni kartelën e pasurisë të përditësuar (jo kopje të vjetër) dhe kontrolloni seksionin e barrëve: hipotekë, sekuestro, ndalim veprimesh.

2.     Kërkoni aktin origjinal të fitimit të pronësisë (kontratë, vendim gjykate, AMTP, leje legalizimi), jo vetëm certifikatën. Ligji e kushtëzon vlefshmërinë e certifikatës me këtë dokument.

3.     Ndiqni zinxhirin e pronarëve të mëparshëm. Nëse prona ka ndërruar shumë duar brenda pak kohe, pyesni pse.

4.     Kontrolloni hartën treguese në terren me një matje topografike: kufijtë, sipërfaqja dhe pozicioni duhet të përputhen me kartelën.

5.     Verifikoni mbivendosjet me pronat kufitare dhe me pronën publike (rrugë, kanale, zona të mbrojtura).

6.     Kujdes me pronat e hipotekuara: kalimi i pronësisë nuk regjistrohet derisa hipoteka të shuhet (neni 56).

7.     Paguani përmes llogarisë së posaçme të noterit dhe kërkoni që noteri të bashkëlidhë ekstraktin e regjistrit elektronik në akt.

8.     Konsultohuni me avokat për pronat me origjinë nga ligji 7501, kthimi i pronave, legalizimi ose vendime gjyqësore.

Si ju ndihmon studio jonë topografike

AZ GEO Solutions kryen verifikimin teknik të pronës para blerjes: matje në terren, krahasim me hartën kadastrale dhe kartelën, evidentim të mbivendosjeve dhe planrilevim për korrigjimin e gabimeve në ASHK. Një kontroll i tillë kushton shumë më pak se një proces gjyqësor.

Pyetje të shpeshta

A është në fuqi rregulli që origjina e pronës nuk verifikohet më?

Jo. Është parashikim i një projektligji të hedhur për konsultim në shtator 2026. Deri në miratimin në Kuvend dhe botimin në Fletoren Zyrtare zbatohet ligji nr. 111/2018.

A mjafton certifikata e pronësisë për të blerë një pronë të sigurt?

Certifikata është dokumenti kryesor, por ligji e quan absolutisht të pavlefshme nëse nuk mbështetet në një dokument ligjor origjinal. Kërkoni edhe aktin e fitimit të pronësisë dhe kartelën e përditësuar.

Çfarë ndodh nëse blej një pronë dhe më vonë certifikata shpallet e pavlefshme?

Sipas draftit, kur prona është te blerës të tretë, Kadastra nuk mund ta anulojë vetë; duhet vendim gjykate i formës së prerë. Blerësi mund të përfshihet në proces gjyqësor.

A mund të blej një pronë që ka hipotekë në bankë?

Kalimi i pronësisë nuk regjistrohet gjatë kohëzgjatjes së hipotekës. Hipoteka duhet shlyer dhe fshirë nga regjistri përpara ose në momentin e kalimit.

Kush përgjigjet për gabimet e Kadastrës?

Ligji parashikon një fond rezervë vjetor të ASHK-së për dëmet nga veprimtaria kadastrale. Për gabimet e akteve noteriale ASHK nuk mban përgjegjësi.

Pse duhet matje topografike nëse prona ka hartë kadastrale?

Harta mund të ketë pasaktësi ose mbivendosje. Matja në terren tregon nëse kufijtë dhe sipërfaqja përputhen me dokumentet para se të paguani.